Información

Hipoteca

Hipoteca

Hipoteca (del griego hipoteca - prenda, hipoteca), prenda de bienes inmuebles con el fin de obtener un préstamo, el llamado préstamo hipotecario. Una hipoteca también se llama hipoteca sobre una propiedad hipotecada y una deuda sobre un préstamo hipotecario. Un préstamo hipotecario es el plazo más largo.

Los préstamos hipotecarios se emiten por 15-40 años o más, lo que conduce a tasas de interés anuales relativamente bajas (1-5). Están dirigidos en la naturaleza y se proporcionan cuotas de pagos de diferente frecuencia (anual, trimestral, mensual) en un porcentaje fijo para la parte pendiente de la deuda.

Una hipoteca es lo primero que se le viene a la mente a cualquiera que esté pensando seriamente en mejorar sus condiciones de vida. Desafortunadamente, este esquema aparentemente simple tiene muchos matices a los que los prestatarios, cegados por la brillante perspectiva de una inauguración cercana, no prestan atención.

Cualquiera puede obtener una hipoteca por cualquier cantidad. Con la aparente disponibilidad de una hipoteca, es importante conocer algunos detalles para que el banco lo perciba como un cliente rentable. Que un prestatario potencial reciba o no un préstamo depende de cómo el banco evalúe su solvencia. Un futuro recién llegado, en primer lugar, necesita saber en qué forma la compañía en la que trabaja está lista para confirmar sus ingresos. Incluso si el gerente se niega rotundamente a emitir un certificado 2-NDFL que refleje el monto del salario real, puede aceptar firmar una carta de forma gratuita o reunirse con el oficial de préstamos en persona. Para la mayoría de los bancos, esto es suficiente, aunque con un ingreso gris, la tasa de préstamo es 1-2% más alta. Asegúrese de advertir a sus colegas que está solicitando un préstamo: los empleados del banco pueden llamar y verificar la información declarada: posición, montos de ingresos, etc. Las posibilidades de una consideración exitosa de la solicitud aumentan seriamente si el prestatario también posee otros activos, por ejemplo, bienes raíces o un automóvil, así como cuando presenta documentos al banco que confirman su historial crediticio (copias de acuerdos de préstamos con estados de cuenta y documentos financieros que confirman el cumplimiento de las obligaciones) ...

Si decido una hipoteca, el banco me dará el monto total que necesito. Muchos bancos tienen una actitud más positiva hacia los prestatarios que pueden aportar el 30-40% del costo de un departamento como anticipo. Otros tienen una regla directa que impone un límite en la cantidad de crédito que un prestatario puede solicitar. Muy a menudo, su tamaño máximo se limita al 70-90% del costo del departamento comprado. Al mismo tiempo, solo hay unos pocos bancos en San Petersburgo que están listos para dar el 90% del costo de un apartamento. También es importante recordar que el monto del anticipo es inversamente proporcional a la tasa de interés de la hipoteca. Los pagos del préstamo no deben exceder el 40% de los ingresos del prestatario. Por lo tanto, si el ingreso de una familia de dos es de $ 400 por mes, entonces puede esperar recibir un préstamo de $ 10 mil, si el presupuesto familiar es de $ 800-900, el monto aumentará a $ 20 mil. El ingreso se considera no solo el salario del prestatario y el coprestatario, sino también el beneficio de actividades empresariales, ingresos por depósitos, valores, pagos de alquiler, etc. También puede adjuntar diplomas, certificados de desarrollo profesional, proyectos científicos y empresariales. Cualquier información de este tipo lo caracterizará como un cliente más interesante para el banco.

Pediré un préstamo y me compraré exactamente el apartamento que soñé. Encontrar bienes inmuebles adecuados para los requisitos de un banco y una compañía de seguros, especialmente en un mercado en crecimiento, es bastante difícil. A menudo, el banco prefiere "opciones ideales". En un departamento comprado a través de una hipoteca, a menudo se requiere un baño, una cocina separada, todas las comunicaciones, agua caliente, electricidad y gas. Muchos bancos no consideran casas anteriores a 1973, a menos que hayan sido completamente renovadas. Además, cada banco tiene sus propios requisitos para una posible reurbanización. A menudo, si el apartamento tiene remodelaciones que no han sido aprobadas por la comisión interdepartamental pertinente, los bancos no aceptan emitir un préstamo hasta que el vendedor mismo los legalice. Pero incluso si se selecciona una opción adecuada y usted firmó un acuerdo de intención con el vendedor para comprar un apartamento, no es un hecho que el banco acepte emitir el dinero. La compañía de seguros puede "expandir" el apartamento. Es importante para ella con qué frecuencia se transfirió la propiedad del apartamento, si los menores, incapacitados, condenados se registraron en él, así como en qué circunstancias fueron dados de alta, etc. Si los propietarios en el apartamento cambiaron con demasiada frecuencia, el seguro, por regla general , se niegan y el cliente pierde entre $ 100 y $ 150 pagados por la tasación, así como, posiblemente, el monto del depósito (alrededor de $ 500) y, por supuesto, se ve obligado a buscar otro apartamento.

Ahorraré intereses pagando el préstamo antes de tiempo. El costo de un apartamento hipotecario, teniendo en cuenta los pagos de intereses, aumenta en un 60-90%. Por lo tanto, si existe la oportunidad de obtener un préstamo regular o volver a pedir prestado a sus amigos, debe usarlo. Con respecto a los pagos anticipados, los bancos están tratando de obtener el máximo del prestatario mientras él utiliza el préstamo. Con un préstamo a diez años, pagará la totalidad del interés principal al banco en los primeros 5-6 años (en el primer año en la estructura del pago mensual, la proporción de interés para el "cuerpo" del préstamo es de aproximadamente 5 a 1), luego el reembolso anticipado no traerá ahorros significativos. Además, con el reembolso anticipado parcial, el plazo del préstamo no disminuye; solo disminuye el monto sobre el cual se cobran los intereses, por lo tanto, en la estructura del pago mensual, la proporción de intereses y el "cuerpo" del préstamo no cambian, aunque el pago en sí mismo se reduce. Según las estadísticas, la vida promedio de un préstamo hipotecario en Rusia es de 5-7 años. Pero aquí, también, algunos bancos están tratando de protegerse mediante la introducción de una moratoria sobre el reembolso anticipado de un préstamo por un período de 3 meses a 5 años, multas por reembolso anticipado y restricciones sobre el monto mínimo de pago.

No pasará nada malo si demoro el pago del préstamo un par de veces. Al aceptar un préstamo hipotecario, usted firma un compromiso de otorgarle al banco una parte importante de sus ingresos todos los meses durante un largo período, y esto debe entenderse claramente. La amabilidad bancaria se evapora instantáneamente si comienza a retrasar los pagos mensuales. Los montos de multas y multas por retraso en el pago son bastante grandes, y los retrasos incluso en varios días son la primera señal de los problemas financieros del prestatario para el banco. Para empezar, un empleado del banco simplemente lo invitará a discutir la situación actual. Otras acciones del prestamista dependen de qué tipo de dificultades esté experimentando el prestatario. En principio, es posible obtener una pequeña demora, pero esta no es una práctica generalmente aceptada y se decide caso por caso. En caso de impagos regulares, el banco puede insistir en la venta del apartamento y el reembolso anticipado del préstamo. Si el acuerdo falla, el acreedor irá a la corte. Y una cosa más, desde el 1 de marzo de 2006, casi todos los bancos transfieren información sobre prestatarios a los burós de crédito. Por lo tanto, la información sobre los no pagadores estará disponible para cualquier banco en el país, y será más difícil para una persona con un historial de crédito empañado obtener el próximo préstamo. Es cierto que los bancos acordaron entre ellos que una demora en el pago de 35 días no debe considerarse una demora en absoluto.

Tengo seguro, así que si pasa algo, no tengo nada que perder. Los paquetes de seguro que los receptores de hipotecas deben comprar protegen los intereses de los bancos, no de los prestatarios. Dicho paquete cuesta hasta el 1.5% del monto del préstamo, se incrementa en un 10% e incluye cuatro tipos de seguro: vida, discapacidad, título (derechos de propiedad) y elementos estructurales del apartamento. El prestatario correrá con todos los costos del seguro, sin embargo, en caso de un evento asegurado, todos los pagos se realizarán solo a favor del banco. El único beneficio del prestatario de este seguro es que se liberará de las obligaciones de deuda. Por ejemplo, si un departamento asegurado se destruye y no es apto para vivir, su propietario queda exento de las obligaciones de crédito, pero al mismo tiempo pierde el pago inicial y el dinero que logró pagar del préstamo. U otro ejemplo: en el caso de que el prestatario pierda el derecho de propiedad ante el tribunal (si aparece un heredero privado o un menor tiempo de servicio, o que sirvió como pariente de los vendedores del apartamento), la compañía de seguros pagará solo la deuda del prestatario al banco, y nadie compensará al prestatario él mismo. Es por eso que es tan peligroso subestimar el costo oficial de un apartamento en el acuerdo de compra y venta; la mayoría de las veces los bancos insisten solo en que el precio no sea inferior al monto del préstamo.


Ver el vídeo: Como pagar tu crédito hipotecario en la mitad de tiempo-Como funciona un crédito Hipotecario (Septiembre 2021).